Aufgepasst beim Liegenschaftskauf Nach zweijähriger Besitzdauer soll ein Haus weiterverkauft werden. Folgen davon, man erhält nun eine Grundstückgewinnsteuerrechnung in der Höhe von 60% seines erzielten Gewinns. Damit rechnet für gewöhnlich ja niemand. Liegenschaften haben leider die unangenehme Eigenschaft, dass man sie nicht so einfach in einen anderen Kanton überführen, oder sie gar verstecken kann, sollte man mit der Besteuerung nicht einverstanden sein. Zudem geht es bei Grundstück-geschäften meist um viel Geld. Ein Grund für den Fiskus sich bei den Eigentümern von Immobilien entsprechend grosszügig zu bedienen. Nicht nur, dass die Liegenschaftsbesitzer in der Schweiz mit einem fiktiven Einkommen, dem sogenannten Eigenmietwert gestraft wird, beim Verkauf wir noch einmal kräftig zugelangt. Im Nachhinein ist leider sehr wenig zu retten, darum soll sowohl der Kauf als auch der Verkauf einer Liegenschaft gut geplant werden. Nachfolgend die wichtigsten Themen, mit welchen Sie sich bei einem geplanten Hauskauf oder Hausverkauf zumindest kurz einmal auseinandergesetzt haben sollten: Die Handänderungssteuer In den meisten Kantonen werden bei Eigentümerwechsel von Grundstücken, die sogenannten Handänderungssteuern fällig. Unter dem Begriff Handänderung versteht die Steuerverwaltung etwa die Übertragung von Grundstücken oder Anteilen davon, aber auch die Übertragung der Mehrheit der Anteile an einer Liegenschafts-AG (sog. wirtschaftliche Handänderung), die Übertragung einer Baurechtsparzelle oder die Belastung von Grundstücken mit privat¬rechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen gegen Entgelt. Als Berechnungsbasis dient der Verkaufspreis. Dazu gehören alle Leistungen des Erwerbers für das übertragene Grundstück. Je nach Kanton ist ein gewisser Prozentsatz dieses Kaufpreises als Handänderungssteuer je zur Hälfte vom Verkäufer und vom Käufer zu entrichten. Es gibt vereinzelte Beschränkungen bei der Besteuerung von selbstgenutztem Wohneigentum, welche auch stark von Kanton zu Kanton variieren. Da diese Steuer nur von den Kantonen und nicht vom Bund erhoben wird, sind hier dem „Kantönligeist“ keine Grenzen gesetzt. Die Grundstückgewinnsteuer Zwar in den Grundsätzen vom Bund definiert, aber in der Umsetzung trotzdem noch sehr unterschiedlich gehandhabt wird die Grundstückgewinnsteuer: Den Kantonen wird vorgegeben, dass sie den Gewinn aus Liegenschaftsverkäufen besteuern müssen, welche Rechtsgeschäfte einer Veräusserung gleichgestellt sind (z.B. Überführungen vom Privat- ins Geschäftsvermögen und die Übertragung von Beteiligungsrechten), und dass kurzfristig realisierte Grundstückgewinne verstärkt besteuert werden müssen. Wertvermehrende Investitionen dürfen genauso wie Kauf- und Verkaufsunkosten von einem Gewinn abgezogen werden. Auch dies ist klar geregelt. Es ist jedoch vollkommen den jeweiligen Kantonen überlassen, mit welchem Steuersatz die Gewinne besteuert werden, auf welche Art sich die Besitzdauer auf die Grundstückgewinnsteuer auswirkt und welche Kosten als Kauf- und Verkaufsunkosten oder als wertvermehrende Investitionen akzeptiert werden. Basel-Stadt gewichtet die Besitzdauer sehr stark (bis 3 Jahre Steuersatz 60%, nach 25 Jahren noch 12%). Basel-Land hingegen richtet die Steuersätze nach der absoluten Höhe des Gewinns und kennt vereinfacht nur bei einer Besitzdauer unter 5 Jahren einen Zuschlag. Grundsätzlich gilt für die Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinns folgendes Schema: Erlös (Verkaufspreis inkl. alle weiteren Leistungen des Erwerbers)   - Kosten des Verkaufs (Notar, Makler, Handänderungssteuer) - Wertvermehrende Investitionen - Ursprünglicher Kaufpreis / Baukosten - Kosten des Kaufs (Notar, Makler, Handänderungssteuer)   = Steuerbarer Grundstückgewinn Ein Land, zwei Systeme – auch in der Schweiz Für die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer für juristische Personen und auf Liegenschaften im Geschäftsvermögen gibt es für die Kantone zwei Möglichkeiten: Das monistische System: Beim monistischen System unterliegen neben den Gewinnen aus der Veräusserung von Privatvermögen auch die sogenannten Wertzuwachsgewinne auf Geschäftsliegen¬schaften der Grundstückgewinnsteuer. Im monistischen System sind somit Grundstückgewinne im Geschäftsbereich nur insoweit der allgemeinen Einkommens- und Gewinnsteuer unterworfen, als diese wieder eingebrachte Abschreibungen darstellen. Das monistische System gilt in den Kantonen BE, BL, BS, JU, NW, SZ, TI, UR und ZH. Das dualistische System: Beim dualistischen System werden grundsätzlich mit der Grundstückgewinnsteuer nur Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens erfasst, während Buchgewinne aus der Veräusserung von Liegenschaften des Geschäfts-vermögens der Einkommens- und der Gewinnsteuer unterliegen. Dieses System gilt in den Kantonen AG, AI, AR, FR, GE, GL, GR, LU, NE, OW, SG, SH, SO, VD, VS, und ZG. In beiden Systemen besteuert der Bund den Buchgewinn mit der normalen Einkommens- / Gewinnsteuer. Ausnahmen bestätigen die Regel Nicht erhoben oder aufgeschoben wird die Grundstückgewinnsteuer etwa bei Erbgängen, Erbteilungen, Schenkungen, Eigentumswechsel unter Ehegatten, oder bei der sogenannten Ersatzbeschaffung. Als Ersatzbeschaffungen gelten die Verkäufe von selbstgenutzten Liegenschaften, Land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken und betriebsnotwendigem Anlagevermögen, sofern der Erlös zum Erwerb gleichgenutzter Ersatzliegenschaften (bzw. Grundstücken) verwendet wird. Auch hier gilt jedoch: Die Definition darüber, wie lange man eine Liegenschaft selbst bewohnen muss, um die „ausschliessliche und dauernde Selbstnutzung“ zu erfüllen, obliegt gänzlich den Kantonen. Die Besteuerung erfolgt auch immer da, wo sich die Liegenschaft befindet, vollständig nach den in diesem Kanton geltenden Regeln. Aufgrund langjähriger Erfahrung mit der Besteuerung von Liegenschaften steht Ihnen die Bellonatal Consulting GmbH selbstverständlich gerne unterstützend und optimierend zur Seite, um Klarheit in den „Dschungel“ der Liegenschaftsbesteuerung zu bringen und mit Ihnen zusammen den Kauf oder Verkauf Ihrer Liegenschaft zu planen.

 

Martin Hollenstein

E-Mail: bellonatal@bellonatal.ch

 

Wittenwil, 2. Juni 2023

 

 

 

 

Wenn ein Käufer den Entschluss gefasst hat, mehr über die zu erwerbende Firma zu erfahren und in den Kaufprozess einzusteigen, wird von der Verkäuferseite oftmals ein Interessensbekundungsschreiben verlangt. Welche Punkte darin enthalten sein sollten und was für einen Verkäufer wichtig ist, erfahren Sie in nachfolgendem Beitrag.

 

 

Informationen zur Person oder Firma

 

Meistens hat ein potenzieller Käufer zu diesem Zeitpunkt gegen Unterzeichnung einer Vertraulichkeitserklärung bereits Firmenunterlagen oder ein Firmenexposé eingesehen und dadurch einen fundierten Einblick über den Verkäufer und seine Firma erhalten. Sein Interesse ist geweckt und er möchte den Verkäufer gerne persönlich treffen, um im Kennenlerngespräch weitere Fragen stellen zu können. Damit jedoch für dieses Erstgespräch der Käufer kein «unbeschriebenes Blatt» bleibt, wünschen viele Verkäufer im Vorfeld an das Treffen weitere Informationen, um das Interesse zu verstehen und nicht zuletzt auch die Seriosität und Ernsthaftigkeit zu überprüfen.

Idealerweise legt eine Privatperson einen Lebenslauf zum Schreiben bei, worauf die wichtigsten beruflichen Stationen sowie Qualifikationen ersichtlich sind, zu welchen im Schreiben auch Bezug genommen werden darf. So erkennt der Verkäufer die Berührungspunkte und kann die Überlegungen nachvollziehen. Bei einem Unternehmen ist eine Firmenpräsentation von Vorteil, die einem Verkäufer einen Eindruck zur Geschäftstätigkeit ermöglicht und Berührungspunkte oder Synergiepotenzial zum verkaufenden Betrieb aufzeigt.

 

 

 

Motivationsschreiben

 

Ein Verkäufer möchte die Beweggründe eines potenziellen Käufers kennen. Warum will der Käufer gerade meine Firma kaufen? Was reizt ihn am Unternehmen und was kann er einbringen? Welche Absichten hegt er mit dem Erwerb und welche Ziele und Strategien verfolgt er in Zukunft? Fragen, auf welche ein Verkäufer besonders Wert legt, um die Gedanken und Überlegungen eines potenziellen Käufers bereits vor einem Erstgespräch einordnen zu können. Er erhält durch das Schreiben ein Bauchgefühl, was schliesslich im Erstgespräch idealerweise positiv bestätigt werden soll.

 

 

 

Skizzierung der Kaufpreisfinanzierung

 

Nebst den Informationen zum Käufer und seiner Motivation ist als dritter Punkt die Finanzierung des Kaufpreises ein weiterer bedeutsamer Faktor. Wichtig ist eine transparente Übermittlung mit wieviel Eigen- und/oder Fremdkapital der Preis finanziert werden soll, unabhängig von möglichen späteren Preisverhandlungen zwischen den Parteien. Je nach Verkäufer können auch Eigenkapitalnachweise verlangt werden. Einem Verkäufer geht es darum herauszufinden, ob der Käufer finanziell entsprechend aufgestellt ist, um die Transaktion überhaupt abwickeln zu können. Unrealistischen Vorstellungen, wie z.B. der Einsatz von zu wenig Eigenmitteln oder die zu hohe angestrebte Fremdfinanzierung, die eine Transaktion verunmöglichen, können dadurch früh im Kaufprozess entgegnet werden.

 

 

 

Qualifikationstool für den Verkäufer

 

In der Praxis haben wir die unterschiedlichsten Erfahrungen mit Interessensbekundungsschreiben gemacht. Über äusserst ausführliche und aussagekräftige Schreiben bis hin zu wenig aussagenden und mehr als Mittel zum Zweck verfasste Schreiben, damit man ein Erstgespräch wahrnehmen kann, wurden verfasst. Als Käufer sollte man sich bewusst sein, dass attraktive Unternehmen mehrere Interessenten ansprechen und man sich früh gegenüber anderen Interessenten abgrenzen muss. Wer hierbei eine klare, direkte und schnörkellose unternehmerische Ansprache wahrnimmt, wird beim Verkäufer auf positives Echo stossen, auch wenn nicht von Beginn an sämtliche Vorstellungen dem Verkäufer entsprechen. Im Gegenzug wird wohl kaum ein Verkäufer einen Käufer zu einem Erstgespräch treffen wollen, wenn er das Gefühl erhält, der Käufer interessiert sich nur am Rande für die Firma und hat sich mit einem möglichen Kauf nicht genügend auseinandergesetzt. Denn Unternehmer möchten ihre Zeit effizient nutzen und nur mit Kandidaten verhandeln, die seriös und ernsthaft interessiert sind. Mit einer guten Interessensbekundung, die nachvollziehbar und begründet ist, erarbeiten sich Käufer bereits früh einen guten ersten Eindruck und eine optimale Position für den weiteren Prozessverlauf.

 

 

 

Martin Hollenstein

 

E-Mail: bellonatal@bellonatal.ch

 

 

Wittenwil, 2. Juni 2023

 

 

Unmöglich! werden viele sagen. Und es gibt derzeit immer mehr Verwaltungen, welche Stockwerkeigentum nicht mehr annehmen oder sogar ganz abstossen. Die immer höher werdenden Anforderungen der Eigentümer und deren Ungeduld sind für eine ausgewogene Zusammenarbeit nicht förderlich. Zudem fehlen immer mehr Berufsleute, welche bereit sind, den Anforderungen des Stockwerkeigentums gerecht zu werden und auch bereit sind, mehr zu leisten als von 08:00 bis 12:00 und 13:00 bis 17:00. Trotzdem, nimmt die Wirtschaftliche Bedeutung von Stockwerkeigentum in der Schweiz laufend zu. Aufgrund der immer noch günstigen Finanzierung ist der Kauf der eigenen vier Wände weiterhin sehr beliebt.

 

Doch wer mit älteren Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften zu tun hat, kennt auch die Kehrseite der Medaille. Anstehende und teils massive Sanierungen gefährden das Eigentum genauso wie zerstrittene Eigentümergemeinschaften. Pensionierte Eigentümer haben aufgrund der verschärften Vorschriften des Bundes praktisch keine Möglichkeit, bei Banken die Hypotheken zu erhöhen, damit die Sanierungen durchgeführt werden können. Somit wird die Führung solcher Gemeinschaften noch anspruchsvoller als bisher.

 

Einerseits fehlt es häufig schon bei der Gründung der Stockwerkeigentümergemeinschaft an einer seriösen und weitsichtigen Planung, um mit einem guten Reglement und einem vernünftigen Erneuerungsfonds die Zukunft der Gemeinschaft zu stärken und Probleme von Anfang an zu vermeiden. Andererseits sind auch die Verwaltungsverträge im Stockwerkeigentum lückenhaft und nach wie vor getrauen sich die Verwaltungen nicht, die effektiven Kosten der Gemeinschaft in Rechnung zu stellen.

 

So wird Stockwerkeigentum natürlich nie zu einer Erfolgsgeschichte. Doch wer sich mit der Materie auseinandersetzt und auch den Mut hat klare Bedingungen zu schaffen, der kann durchaus auch Stockwerkeigentum erfolgreich verwalten. Und unter erfolgreich ist gemeint finanziell wie auch von der Zufriedenheit und Nachhaltigkeit bei der Gemeinschaft

02.06.2023 / mh

 

 

Steuerprobleme bei Start-ups

Der Bundesrat hat am 08. Dezember 2017 den Bericht „Bewertung von Jungunternehmen (Start-ups)“ der Arbeitsgruppe Start-ups veröffentlicht. Die Arbeitsgruppe Start-ups bestehend aus Vertretern der Eidgenössischen Steuerverwaltung und den Kantonen BS, SG, VD und ZH wurde beauftragt, nach Möglichkeiten einer Verbesserung der steuerlichen Standortattraktivität für Start-ups in der Schweiz zu suchen. Trotz der umfassenden Bemühungen des Bundesrates zur Lösung des Steuerproblems bei Start-ups konnten die Probleme nicht umfassend gelöst werden. Die Arbeitsgruppe empfiehlt eine Klarstellung der bestehenden Steuerpraxis in Hinsicht der Bewertung von Start-ups vor allem für die Vermögenssteuer. Die steuerliche Behandlung von Mitarbeiterbeteiligungen stellen weitere zu lösende Probleme dar. Leider soll die Regelung der Verlustverrechnung unverändert bestehen bleiben. Die Arbeitsgruppe hat damit die wesentlichen Probleme nicht wirklich in Angriff genommen und verzichtet leider darauf, weitergehende Verbesserungen für Start-ups vorzuschlagen.

Vermögensrechtliche Bewertung von Start-ups

Die Anteile an Start-ups unterliegen bei den Privatinvestoren und Unternehmensgründer der Vermögenssteuer. Von Relevanz in der Praxis für die steuerliche Bewertung ist die „Wegleitung zur Bewertung von Wertpapieren ohne Kurswert für die Vermögenssteuer“ der Schweizerischen Steuerkonferenz (SSK KS 28). Danach gilt als steuerlicher Verkehrswert der bei einer massgeblichen Handänderung unter unabhängigen Dritten bezahlte Kaufpreis bzw. der von Investoren anlässlich von Finanzierungsrunden bezahlte Preis (RZ 2 Abs. 5 SSK KS 28).

Die Arbeitsgruppe empfiehlt, dass von diesem Grundsatz in begründeten Einzelfällen abgewichen werden kann, was im SSK KS 28 explizit festgehalten werden soll. Gemäss bereits heute geltender Steuerpraxis wird bei Start-ups bis nach Abschluss der Aufbauphase grundsätzlich auf den Substanzwert abgestellt, unabhängig von einem höher bezahlten Preis bei Finanzierungsrunden. Die empfohlene Anpassung des SSK KS 28 stellt eine Klarstellung der bisher geltenden Steuerpraxis dar.

Mitarbeiterbeteiligungen bleiben ein grösseres Problem

Die Arbeitsgruppe sieht dagegen keinen Handlungsbedarf bei der steuerlichen Behandlung von Mitarbeiterbeteiligungen von Start-ups. Eine bevorzugte Behandlung von Mitarbeitern von Start-ups wird abgelehnt, und die bisherige Steuerpraxis soll unverändert bestehen bleiben. Insbesondere soll der Formelwert auch bei einem späteren Verkauf angewendet werden, wenn ein solcher bei Zuteilung der Mitarbeiteraktien bestimmt wurde (Formelkongruenz).

Die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ermittelten Formelwert bei Zuteilung (sog. Übergewinn) qualifiziert demnach grundsätzlich als steuerbares Einkommen. Diese Steuerpraxis geht zu weit und sollte angepasst werden. Der Übergewinn stellt einen Wertzuwachsgewinn dar und sollte grundsätzlich aufgrund von Art. 16 Abs. 3 DBG steuerfrei sein. Eine Besteuerung als Erwerbseinkommen ist nur in Ausnahmefällen gerechtfertigt (z.B. bei einer sehr kurzen Haltedauer).

Zeitlich beschränkte Verlustverrechnung

Zurzeit können steuerliche Verlustvorträge nur innerhalb von sieben Jahren mit zukünftigen Gewinnen verrechnet werden (Art. 67 DBG). Die Arbeitsgruppe empfiehlt keine Änderung betreffend der Verlustverrechnung. Eine zeitlich unbeschränkte Verlustverrechnung wird nicht als gerechtfertigt angesehen, da die überwiegende Mehrheit der Start-ups nach der Startphase von einer Drittperson übernommen werden.

Dem ist entgegenzuhalten, dass eine Verlustverrechnung nach einer Akquisition mangels einer steuerlichen Konsolidierung im Schweizer Steuerrecht nur mittels einer zivilrechtlichen Verschmelzung mit einer profitablen Gesellschaft zu erreichen sein wird. Dies wird jedoch nicht in jedem Fall möglich sein. Die zeitliche Beschränkung der Verlustverrechnung stellt ein Mangel im Schweizer Steuerrecht dar und sollte im Rahmen einer Gesetzrevision beseitigt werden.

Martin Hollenstein

 E-Mail: bellonatal@bellonatal.ch

 

 Wittenwil, 2. Juni 2023

 

 

An seiner Sitzung vom 26. Oktober 2016 hat der Bundesrat aufgrund der Zins- und Kapitalmärkte beschlossen die Mindestverzinsung im BVG von aktuell 1.25% auf 1% zu senken. Der neue Satz gilt ab 1. Januar 2017. Damit ergeben sich weitere negative Auswirkungen auf das Alterskapital, da der Zinseffekt je nach Höhe des bereits angesparten Alterskapitals eine bedeutende Rolle spielt und sich damit das erwartete Alterskapital einmal mehr reduziert. Je länger die Ansparphase noch dauert, desto grösser wird die Differenz beim Alterskapital ausfallen oder anders ausgedrückt, desto kleiner wird die zukünftige BVG-Rente. Pro CHF 100‘000 Alterskapital hat dies die folgende Auswirkung:

 

Mann/Frau (Annahme Pensionsalter 65) Kapitalminderung

 

30-jährig  rund CHF 12‘800

 

40-jährig  rund CHF 8‘200

 

50-jährig  rund CHF 4‘400

 

 

Bei der angestrebten und bereits beschlossenen Absenkung des Rentenumwandlungssatzes von 6.80% auf 6.00% hat dies folgende Auswirkungen auf die jährliche BVG-Rente:

  

Mann/Frau (Annahme Pensionsalter 65) jährlich tiefere Rente 

 

30-jährig rund CHF 2‘300

 

40-jährig rund CHF 1‘800

 

50-jährig rund CHF 1‘300

 

Schon fast ironisch ist dabei die Feststellung, dass die Lebenserwartung seit Einführung des BVG massiv zugenommen hat. Damit wäre vor dem aktuellen Zins- und Kapitalmarktumfeld ein Rentenumwandlungssatz von 5.00% bei den heutigen Lebenserwartungen eher realistisch. Legt man nun diese Berechnung zu Grunde, erhalten wir für CHF 100‘000 Alterskapital eine noch deutlichere Absenkung der zu erwartenden Rente aus der zweiten Säule die nachstehende foldende Berechnungen ergibt:

  

Mann/Frau (Annahme Pensionsalter 65) jährlich tiefere Rente

 

30-jährig rund CHF 3‘400

 

40-jährig rund CHF 2‘900

 

50-jährig rund CHF 2‘400

 

Es ergibt sich mit der Zinssenkung und der Senkung des Umwandlungssatzes eine doppelte Hebelwirkung die eine massive Rentenkürzung zur Folge hat. Durchschnittlich dürfte eine 50jährige in der Schweiz arbeitstätige Person, welche seit dem 25. Lebensjahr in die 2. Säule einbezahlt hat, heute rund CHF 250‘000 an Alterskapital zur Verfügung stehen. Bis zur Pension dürfte diese Person rund CHF 400‘000 angespart haben. Durch die Zinsabsenkung stehen dem heute 50jährigen in der Pension rund CHF 3‘500 weniger an Rente pro Jahr zur Verfügung. Dies sind immerhin CHF 300 pro Monat weniger.

 

Wenn wir sogar von  einem tieferen Umwandlungssatz von 5 % ausgehen, sinkt die Rente um fast CHF 10‘000 pro Jahr oder rund CHF 830 pro Monat. Bleibt zu hoffen, dass sich dieses Szenario erst sehr spät auswirken wird. Die Hoffnung bleibt aber hier zuletzt, wie die aktuell schnelle Anpassung des Umwandlungssatzes im Jahre 2016 gezeigt hat.

  

Der Bundesrat hat für das Jahr 2017 entschieden, die maximalen Beträge für die Säule 3a (gebundene Vorsorge) auf bisherigem Niveau zu belassen. Demnach gelten 2017 die Beträge unverändert wie folgt:

 

CHF 6’768.– für Erwerbstätige mit beruflicher Vorsorge

 

Max. 20 % des AHV-Einkommens, max. CHF 33’840.– für

 

Erwerbstätige/Selbständigerwerbende ohne berufliche Vorsorge

 

 

Leider ist so ein mindestens teilweiser Ausgleich der Renteneinbussen ab 1. Januar 2017 über die 3. Säule nicht möglich. Eine Steuerprivilegierung fällt für eine solche Rentenaufbesserung vollumfänglich weg.

 

Daher erstaunt es nicht, dass alternative Rentenaufbesserungen zur Zeit sehr im Trend sind. Dies führt aktuell zu überhöhten Immobilienpreisen und auch die Börse zeigt sich zeitlich eher „überhitzt“. Privates Sparen bringt bei der aktuellen Tiefzinslage nichts ein. Wer kein Spezialist im Immobilienbereich oder im Aktienhandel ist, wird kaum in der Lage sein, seine Rente so vernünftig aufzubessern.

 

Aussichten, die doch zum Nachdenken anregen sollten. Eine gute Beratung und die rechtzeitige Planung der Altersvorsorge ist daher in diesen schwierigen Zeiten unumgänglich. Gerne stehen wir Ihnen für eine umfassende Beratung zur Verfügung.

 

 

Martin Hollenstein

E-Mail: bellonatal@bellonatal.ch

Tele. 078 / 815 71 81

 

Wittenwil, 2. Januar 2017